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海外房产投资问答,买房一定要到现场交易吗?
发布时间:2017-11-30 09:44 作者:佳通阅读:

关键词:海外房产,海外投资,资产配置
摘 要:国人酷爱投资房产,这是不争的事实,但近年来国内房价调控政策频出,遗产税逐渐明朗,2017年一二线城市的房市成交量、增速明显有所下降。

 

国人酷爱投资房产,这是不争的事实,但近年来国内房价调控政策频出,遗产税逐渐明朗,2017年一二线城市的房市成交量、增速明显有所下降。意识到国内房产市场的变化,越来越多的投资者因为投资、子女出国留学等需求,已经进军海外房产投资市场,推动了世界各国房价。

 

与此同时,CRS全球征税的影响,海外房产成为了应对CRS的有效投资产品,2017年以来,海外房产话题成为了海外投资者热议的话题。鉴于投资者的买房需求,小编归纳了一部分海外买房常见的问题,供大家参考,希望能让大家有一个更生深入的了解,如果需要更多详细的资讯,可以拨打我们的热线电话:4008-630036.

 

 

 

1
 

中国公积金能不能在海外买房?

 

中国公积金只能在中国买房,不能在海外买房,但在海外一些国家在住房保障方面也有类似的政策措施,只是叫法不同。

 

我国的公积金制度,最早就是借鉴新加坡的中央住房公积金制度而来。新加坡在1955年就建立了中央住房公积金制度,实行的是会员制。会员所缴纳的公积金是一种带有强制性的社会保障制度,能够提供购房、养老、医疗等多方面功能需求。其中特别重点突出住房保障方面的作用,在中央公积金中,80%用于购买住房和支付各类保险。

 

 

2
 

买房人一定要到现场亲自交易吗?

 

在海外买房,一般都需要本人在当地签署合同,进行交易。但在澳洲,如果遇到确实无法飞赴当地的情况,可以选择签名影印件或授权委托书的方式签署合同。

 

授权委托书可以弥补因为耗时较长的原因错失好房子这一风险,使代理人可以及时签订合同。但签署授权委托书涉及一定的律师费用及土地局登记费用。

 

3
 

在当地居住有限制吗?

 

在大部分热门国家中,无限制居住和移民签证有直接的关系,和买房本身并没有太大关系,如果想要买了房就可以无限制居住,可以选择一些买房可以移民的国家,目前买房可以移民的热门国家有塞浦路斯、葡萄牙、西班牙等等。

 

 

4
 

需要抵押物?哪些可以抵押?

 

海外买房房贷一般不需要抵押物。以澳洲为例,如果你在澳洲买房子,房子本身就是你的抵押物,不需要额外的抵押物。同时,如果你在国内有资产,这会帮助你申请贷款更有说服力一些,申请到贷款的可能性更大,你在国内的资产是“充分非必要条件”。此外,如果购房人能一次拿出物业售价20%以上的首期付款,银行就会对你的经济能力很有信心。

 

5
 

留学生能贷款买房吗

 

留学生是可以买房的,不论是以父母的名义,还是自己的名义。无论你以什么身份贷款,收入证明都是必须的。留学生虽然没有收入或是收入较少,但是可以以父母为担保人,以担保人的收入来担保你的贷款。对于有稳定收入能力的海外人士,在澳洲购房,可以申请到物业价格80%的贷款;但是,对于尚无收入能力的留学生,在银行信贷收紧的大环境下,顶多只能申请到物业价格60%的贷款。

 

 

6
 

租金收入是否要缴纳相关税金

 

海外物业出租后带来的租金收入一般都要缴纳相关税金,只是各国所交纳税金的比例不同。美国租金个人所得税最低为10%,最高为39.6%。澳洲租金个人所得税最低为32.5%,最高为45%。加拿大租金个人所得税最低为15%,最高为29%。英国租金个人所得税最低为10%,最高为50%。

 

7
 

是不是明年都要支付养房费用?

 

在海外购置的房产,基本都要支付养房费用,只是各项费用的比重会有所不同。

 

以美国为例,每年都要支付房产税、房屋保险、物业费、维修费四项养房费用。

 

房产税:房产税在美国各个州和地区都不同,加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房子做一个评估,然后根据评估价计算房产税。很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,把房子的土地成本分摊到70年里,你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。

 

房屋保险:在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险大约是300-500美元/年。在加州由於地震灾害比较多,地震险是单独加保的。在其它州可能也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。如果要贷款,银行一定要你买保险才肯贷款给你。

 

物业费:如果买公寓或集合式住宅,通常会有物管费(HOAfee),用于小区的公共开支如绿化、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费。公寓的物业费大约每年3000到5000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费也越贵。

 

维护费:如杀白蚊、换屋顶(屋顶的寿命通常是15-40年),剪草及其他维修费用。

 

 

8
 

第二套房在交税方面有没有变化?

 

由于各个国家买房政策不同,交税政策不同,所以购买二套房产交税也会有所不同。

 

以美国为例,政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅(如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅)贷款的利息从收入中减除。如果纳税人要出售其住宅,则要被征收联邦资本增值税(Capitalgaintax),但如果被出售的是首要住宅,且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25万美元,夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。

 

仅有首要住宅可以享受这一优惠,其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。

 

 

在不同国家买房,能获得的回报也是不一样的,在美国、澳洲不存在买房移民这个说法,在这两个国家买房大多是为了子女留学用,或者是出租投资;在欧洲葡萄牙、西班牙、塞浦路斯等国家,只要购买符合政策要求的房产,不但可以获得投资收益,还可以申请买房移民,全家获得欧盟身份。

 

 

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